在银泰城试营业前不久，论坛上有一条热门帖，其内容是杭州网友“牛熬”和小伙伴绘制的一张“杭州城区大型商业网点一览”。他们根据商业用地出让信息，罗列了2013年至2016年的杭州商业布局。
记者从中可以发现，在2016年之前，杭州新建商业项目将达到90个，建筑面积780万平方米以上，其中体量超过10万平方米的商业综合体近30个。
万象城一期的商业体量约24万平方米，依据“牛熬”和他的小伙伴们统计的数据，相当于未来三年内杭州将新增30多个万象城。
“如果算上近期成交的商业用地，这个数量还会增加。”一位从事商业地产开发多年的业内人士直言，“未来两年杭州主城区范围内至少还有三个体量超过25万平方米的大型商业综合体要开业。”
“局部已经过热。城西人口过百万，匹配3个银泰城还没问题；像钱江新城商圈综合体规划得有点多了。”浙江大学城市学院房地产研究中心主任、厚道资产管理公司总裁丁浚哲如是说。
对申花板块而言，商业综合体是它迅速崛起的催化剂，但处理不好，或许会成为瓶颈。
“上世纪80年代到90年代期间，申花板块还是一个轻化工区。在打算工业转型的时候就曾考虑过，应该把这些老厂当成一种历史的印记保护起来，也就是以综合体形式作为多功能复合，打造一站式服务综合性商住社区。”杭州市城市规划设计研究院总规划师汤海孺说，因此申花板块的综合体数量相对其他居住板块来说要更多一些。
汤海孺说，城西刚刚有一个真正上规模的商业综合体，各方面都需要一个适应的过程，“在规划上，地铁5号线能消化申花板块部分出行的人群，而万达广场与银泰城的地理位置相对应，未来也会分流一部分东北方向的消费人群。”
在汤海孺看来，银泰城的进驻城西从规划到布点花了很多年，并非外界想象中那么“高速”，只是因为前期布点在这两三年集中体现出来了，“杭州的商业地产的布点还是比较谨慎的。”
“商业综合体在总量适应消费需求的同时，也让市场充分竞争。”他说，杭州的商业格局在发生明显变化，这本身没有所谓好或坏，“需要把握的只是消费需求的变化和商业发展的节奏。”
但对开发者或经营者来说，“过剩”是一个即将到来的残酷事实，没有所谓适度或不适度的区别。
“杭州商业综合体的发展速度有点超前了，大部分综合体在未来面临非常惨烈的竞争。”一位业内人士私下说，在很长一段时间内缺乏商业配套支撑的城西和城北可能马上将迎来商业综合体爆发，银泰城、万达广场、杭州新天地 等综合体从体量上看几乎都是能辐射大城西和大城北板块的商业巨舰，“现在已有的综合体，比如西城广场，甚至西溪天堂、印象城，如果不做好准备，未来的日子不会太好过。”
现阶段，商业综合体业态非常雷同，走整合“快时尚+院线+餐饮”的路线。“业态雷同问题会越来越明显暴露出来，我们已经注意到了，所以在做西子国际的时候，会考虑加入更多生活化的功能。”童民强说。
综合体一拥而上，同质化竞争成制约发展的“双刃剑”
专家：规划可适当超前，对公共设施配套提出考验
9月8日，杭州目前最大一站式综合体银泰城(22600元/㎡,咨询电话:400-7057-808转1710)试营业，原本井然有序的丰潭路、萍水街成了“堵王”。不仅仅是交通，试营业近半月，从供水排水、行车停车到客流接待能力，各种吐槽成了本地论坛上的热门话题。
银泰城或许还只是开始。2010年，拱墅区曾公布“十大综合体”规划，其中就有5个坐落于申花CBD之中。除了已经试营业的银泰城之外，还有80万平方米的热电厂综合体、100万平方米的蓝孔雀综合体、大河造船厂旅游综合体，以及北部软件园综合体。
总规模超过200万平方米的综合体，集中出现在一个申花板块，这样的密度是否过密？申花板块是杭州城市商业的一个缩影，它让我们重新审视：是不是综合体越多，其服务功能就越完善，越能满足城市居民的消费需要？城市商业应当如何与城市生活、居民消费需求相匹配？
综合体吃香
杭城可能多出30个万象城